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[本地杂谈] 莱西房价暴涨之后的高位冷清

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发表于 2019-5-17 17:03:46
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莱西是青岛最小的一个县级市,为啥叫莱西?其实就是莱阳之西的意思。

历史上没有这么个县。抗战最艰苦的1942年才从莱阳分出来个莱西南县,和莱阳并列。建国后又合并,一直到经济最困难的1961年,才分出莱西县,当时属于烟台。

1983年和平度等一起,划归青岛,91年撤县改市。说到面积和人口规模,只有相当于半个平度或者即墨的六成,人口至今也就70多万,大多在农村,所以城市规模起不来。从历史上讲,其实莱西如果不从莱阳分出来,而是合力做大一个城市,那将真是成为胶东半岛的中心,但是现在只能是假设了。

莱西比较幸运的是,新世纪之初遇到了老张,该同志起家平度,转任即墨,最后年纪轻轻主政莱西。37岁出任二把手,39岁当一把手。年轻、强势、能干,在当时人口大市的平度和即墨在城市建设方面采用修修补补的方式之时,老张北拓新城,把莱西城市的框架拉开,规划做得很又前瞻性,当时青岛也只有胶州同步做到了。

现在你去莱西看看,道路宽旷,主干路甚至十车道,两边绿化带几十米,甚至都见不到房子,其档次和标准远远超过改了区的即墨,让人感慨:城市规划和建设这事,关键还是当家人的水平,如果老张当年留在平度或者即墨,很可能这两个城市就不是今天的尴尬样子了。而东边的莱阳,城市规模大,但没有哪怕一届领导好好规划,所以还是破破烂烂加乱七八糟,成为烟台下属规划最失败的城市。

后来老张去了四方,提出了中央文化区的概念就有点偏了,其实只有两年,未来得及展开,47岁就去了二线 。

后来的主政者只能市萧规曹随了,继续填补城市这个框架了,莱西城市虽小,人气也不足,但确实档次不低,街道和建筑不乱,确如小家碧玉。

不过楼市由于人口少,几乎也没有外来需求,所以去化就比较慢。08年的时候,阁楼甚至卖到了三五万一套,可谓艰难。

说说这些年百忍老师去见过的几个代表性的盘:

有某大代理公司想转型作甲方,见到莱西拿地容易,一下子新城区圈地80万平,大面积建设了翡翠城,忽然发现市场需求太少,无法消化,于是开通看房班车,从青岛拼命拉人去买房,数年运作下来,社区还是少人住,甚至有青岛人就因为成了翡翠城的房东而就留在了这个小城。

同样高端的还有郊区大沽河畔的白鹭湖度假别墅项目,袁老板也把自己的家底都洒在了这片土地上,折腾了也差不多十年,也是依靠青岛人过去买,那里那么容易呀。

还有上海开发商看到了高铁站的机会,来南边开发了梦想望城,产品还是比较讲究的,也是开盘热销几百套后,发现后续客户就少了,就慢了,就不足了,只好到处找客户。

典型的四线城市的特征,市场这么多年来一直市稳稳当当,慢慢悠悠。也没啥大开发商敢来。两年前碧桂园据说曾经签署过大协议,准备搞个2000亩的大盘,最后不了了之。

真正深耕莱西只能说是本土的天泰,已经十几年了,陆陆续续做了五六个小盘,赶上去年的机会,终于赚到钱了。

什么机会呢?

很多即墨商人错过了2017年市场大涨的机会,引以为恨。2018年市场再次热闹之下,他们发现了莱西的机会。当时莱西已冷了多年,市场存量也不大。

于是大家正月之后,结队而来,组成炒房团,杀过去投资,而后各种分销渠道商发现了这个机会,迅速闻风而动,各种看房大巴源源不断,拉着客户奔向莱西,成功的把莱西小楼市搅动起来,大家仿佛发现了青岛的最后一块洼地,很快,滞销的楼市被疯狂的投资者抢购一空,于是开发商迅速涨价。春节时的四五千很快到了七八千,偏远的也到了六千多。知名的艰难大盘翡翠城甚至到了七八千。

很快青岛迎来了4.18调控,买房五年不准卖,让精明的即墨人发现了问题所在,于是撤退了,剩下莱西本地人在炒,小城市人口毕竟有限,很快炒不动了,基本上这事热闹了100来天,就消停了,很多高位进入者就被套住了。夏天之后,天气热了,市场凉了,各路人马纷纷撤退,莱西成交量迅速降温,各个售楼处继续以前的冷冷清清了。

莱西这样的小城市自身人口有限,导入人口更少,离主城区也远,经不起炒作。而炒作之后,楼市甚至整个城市一定是一地鸡毛,大批后来者被套牢。而东边的莱阳、北边的招远因为没有经历这个过程,所以市场价格总体还是和以前差不太多,莱西的价格就远远高于他们了,炒房团之厉害,可见一斑。

价格涨了,但产品总体上其实没啥进步。土地和产品还是很多,只是又回到了之前慢慢悠悠的节奏,卖不动就卖不动呗,毕竟这一把吃了不少,不是很饿了,现在的价格又比之前的利润高多了么,何必着急?所以高价位的冷清局面是这个春天的特征。

看了一下代表性的塞纳波斐,这是知名品质盘,位置不错,也已经基本尾盘了,高层都7000了。一进去发现景观确实不错,水系围绕的大别墅,水里大批的大红鱼,满地铺设的石板,还有比较精心的跑道。不过到了后边,就发现别墅前面也种菜了,水系也干了,于是判断:前面的水系石材干挂大别墅应该是开发商老板本人的,一问物业,果然如此。

再去了天泰著名的一号院别墅去看了看,号称是莱西最高档的盘了,联排卖到13000。

当场被震惊了。居然也有五米多层高的地下赠送,确实没有必要,送一层就可以了,开发省挖掘费,业主省了装修费。

最让百忍老师苦笑不得的是,两百多万别墅的外墙面是画上去的砖。这还不打紧,里边的样板间的家具和装修竟然也是画上去的,真是会替王老板省钱呀,只是品牌还要不要了?若雄老板这么讲究的人,是不是别光去教堂祷告,有时间也来看看项目,其他的城市的盘都让人家金大地顶着牌子做了,自家的别墅好歹保持一下当年的水准。

据说无独有偶,青岛本地另一家大开发商在其温泉千亩大别墅项目也画过样板间,真是暮气沉沉呀。

倒是从天泰出去的一群人去了南通三建,在姜山镇做了一个叫水云间的中式度假别墅项目,颇有点惊艳,这才是代表了莱西最高水平的产品,有兴趣的可以去看看。

又去了莱西著名土著奥润的盘看了看,十几年前的风格依旧保持,土里土气一点没变,如同老乡崔子范的超大写意花鸟画一样粗犷,也挺好。

最新消息是,千亿地产巨头中梁地产继平度之后,杀入莱西。

百忍老师搞不明白的是,在土地如此多、总体容积率如此低的莱西,这个中梁首府项目居然都做了大高层产产品,显然有点难度,尤其是还要走快销路线。大家都不急的时候,来了条大鲇鱼,又要热闹了。且看这个温州企业如何打破莱西楼市如今之高位冷清局面?

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