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平度楼市坎坷与拆迁难题

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发表于 2019-5-9 22:01:35
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    平度楼市的大起大落都跟拆迁有巨大关系。

    十几年前,领导们不太作为,也没有发现房地产的拉动作用,每年卖点有限的地,拿地的或者是关系户,或者是外地来的忽悠商。一年全城开发四五十万平,做得楼盘也是一塌糊涂,以至于三龙耿老板这样的本地土老冒都能崭露头角,成为该城市最耀眼的开发商。

    十年前,因为供应小,房价快速从两千左右上涨到五六千,居民的负担不小,但房子不咋地。即墨来的市长带来一批即墨的开发商,但依旧水平低。土地也就和即墨一样,东西城往外拓,中间改造了一个南关市场,十几年了,换了好几个开发主体,至今有钉子户乱糟糟,市场的人气也消耗殆尽。

    班子再更新后,大拆迁大招商开始了,平度人终于有了盼头。万科拿下来平度旧政府地块,作为领衔。但其他开发商还是各种关系,比如原籍平度的毛老板在崂山就没干明白,结果回平度学星河湾盖房子学得更糊涂了。

    百忍老师见过那个拆迁大规划,极为惊人,96个村都要拆,1500万平的规划建设总面积,而且几乎同时动。领导们想干事的勇气可嘉,但是就没动脑子想想,从几十万平到几百万平,平度市场能吃下么?

    1500万平意味着十几万套房子,就是把平度城全推平也够了。哪里来的这么大的购买力?于是供应量迅速暴增几倍,市场顿时出现滞销,价格不断下滑,以至于再出现厦门路上千亩大盘2700元起价的赔本卖房的盘。大多数挣扎在死亡线上,很多回迁房遥遥无期,尤其是来自胡建的港商陈老板顽强的常州路拆迁项目为最典型代表。

    拆迁太急,也会引发各种事件。终于连续出现陈宝成道路拆迁事件和杜家疃青苗腾地死亡事件,让这个小城两次成为全国媒体热点,导致书记市长调离。

    于是再换新班子,新书记自青岛来,显然是怕了,于是在拆迁上小心翼翼,生怕出事。要求每个村必须百分之百的住户同意方可拆迁,否则宁可不动,四年里没有一个村实现拆迁,而土地出让也很少,出让也很怪异,以至于青岛第一个开发商自持地块竟然出现在平度。

    所谓的平南新城也是缓慢的修了几条路而已,根本不成规模。平度西部则停滞,一条红旗路西通,在前任已经拆迁完毕的情况下,整整折腾了三年。

    此时即墨和胶州、胶南已经是火热朝天,大批大开发商进场,一下子改变了地产大气候,水平有了巨大的提高。而平度错过本轮地产热潮机会。

    平度城南城北城西有大量土地,因为拆迁不力,供应不出来,而想来的开发商,被以各种产业条件捆绑要求吓退。真正能来的,还得靠关系。

    最搞笑的,还是招商又招来了大忽悠,只搞来南方人的所谓豪德商贸城,把平度几千人的钱圈走,留下空城一座和几千户无处哭的商户。还有那变了性质的蓝树谷,成了所谓的学生培训基地。

    最近又有童话小镇,还有花生小镇、芹菜小镇和无法落地的店子乡镇综合体。这届班子的几个形象工程几乎成了闹剧。就是看新闻,正常人都会觉得不接地气,但领导们还是煞有介事的举行各种签约仪式,然后很少见开工,更不必说开业。

    而真正的住宅用地出让很少,平度毕竟140万人,此时正处于城市化中期,所有高中都搬进市区,带动大量乡镇精英入城,此时城区扩展正好大干一场,外来的众多地产巨头也有此意。

    打着国家中小唯一的试点城市的旗号,可惜又遇上不作为的领导。该同志只想平稳升官调走,结果在公示的第五天,终于又在其他方面出事,还是只平调了个局长终局。

    到2017年,平度楼市供应不足的问题快速暴露,青岛房价上涨的因素正好传递过来,那个夏天之后,平度房价开始坐上了火箭,总体价格从五千左右迅速到了八九千元,全城到处抢房,不多的库存消化完毕之后,而供应量却上不来。因为本地的小开发商早已习惯了慢悠悠的开发节奏,根本不会也不敢大面积开发。几个回迁项目还没完全缓过来,更是提不了速,而外来的巨头进不来,万科都好几年没开发了,何谈其他?

    几个因素下来,平度房价只能疯涨,不作为导致的恶果显现。前期大跌时因为不尊重市场规律,这次大涨依然是不尊重市场规律。有人说:没想到一个偶然的杜家疃3.21事件,让平度城市化耽误十年。

    其实这只是表象,真正的根本问题是几任领导都不去了解市场供求,不去尊重好企业,不真正按规律招商,不把握好拆迁的规模。这几个关键因素都没做好,结果只能是大起大落,而这个城市的发展也是磕磕绊绊,尽管老百姓热切期盼,但很多拆迁至今没有完成。就是杜家疃自己村也在盼拆迁,却已无人敢来。

    平度一手房暴涨同时,二手房价格涨的更厉害,热点区域的房源报价纷纷过万,以平度人民的收入来说,根本承担不起,而且平度是一个本地消化的市场,和即墨胶州不同,它没有外来投资客户,因此导致二手房无人问津,上半年总共成交了410套,下半年继续艰难,很多价格只能出现下调。

    很多比较有积蓄的平度人发现高新区的价格和平度二手房价格差不多,于是纷纷杀到高新区摇号。需求外溢,却没有外来的投资。到了2019年春天,市场终于恢复冷静,价格也确实高不可攀了。

    某本地小开发商半年来竟然只卖了5套房子,好的也就二三十套,比起胶州的本地开发商,平度的更加佛系,一点儿不急,抽烟喝茶,不行再来顿大酒。而市场变冷之后,想进平度的大开发商早已没那么多了。

    就市场而言,因为供应还是不大,虽无大降价之压力,但加大优惠是很多开发商的选择了。
平度楼市坎坷与拆迁难题1.jpg

    而新领导这次不错,顺应大势,再次提出11个村的大拆迁,这次把通过启动率从100%降低到98%。以求土地供应的增加和百姓生活的改善,但如今已经是价格高涨之后,拆迁难度自然增加。几个村调查了一番,大部分就偃旗息鼓了,不知道后劲如何?

    常州路在邮电楼的阻挡下,还是半拉子路。而破破烂烂的主干道郑州路终于要修了,不知道折腾了十年的胜利路何时能打通?连个主干路都搞成这样,村里的拆迁又能怎么推进?看看今年的结果吧。

    近期最大的新闻就是全国地产巨头世茂进入平度,而竟然不是市区,而是南村的乡镇上。平度的招商引资,总叫人无奈的状况何时能改变?

    平度不是平安度日,而是青岛要突破的十五个山头之一呀。省里市里给了那么多支持,在位者是不是该学学深圳,尊重一下市场和企业了。

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