为什么大开发商难进平度？

平度

    继新城地产以极高的地价收购进入平度之后，近期碧桂园再次以收购万汇小块土地的方式进入平度市场。相比胶州的放量和莱西的市场规模小，平度的市场目前来说还是很滋润的——价格不低，销售不难。所以想进平度的全国性开发商不少，但是很难进。即便排名靠前的世茂，还是通过联合的方式，也只是在南村镇拿了一块地而已。

    算一算，这些年来真正进平度的，也就是中南、中梁和保利三家联合拿下的两个地块，位置也比较远。其他家只能通过收购进场了。而很多小开发商冒充港商，并无实力，半死不活，甚至中间烂尾，却成为大平度的座上宾，成年累月、慢慢悠悠地开发了一系列水平参差不齐的楼盘。

    平度一个县城而已，为什么全国性开发商都进不了？

    人家可是全国改革的先进城市呢，天天研究审批改革呢。请看报道：

    自2015年获批国家中小城市综合改革试点以来，平度市着眼全国示范、省内前列、青岛率先，全面实施并基本完成了“政、产、人、地、钱”五大特色26项重点改革。平度市行政审批局在对本级所有的241项许可事项进行多轮梳理基础上，将分散于25个市直部门的204项行政许可事项一并纳入到集中审批，并以“六个一”集中审批模式的“化学融合”实现“一个主体对外，一枚印章审批”。

    上边是该市官方的口号式目标，但实际的结果呢？审批很到位了，但对不起，你拿不到地，没法给你审批。潜规则依然在，近期被青岛新闻曝光的七色坑矿山小镇项目也是典型，打着文旅项目的名义卖石头，各个部门之间踢皮球，管理又缺位，大家都装作不知道。

    平度一方面城市四个方向全在扩展，一方面又对外来开发商抱怨没有地。原来的土地把在一把手手里不放，各种条件约束，可谓积极不作为，后来人也尴尬而走，升官梦破。

    主持工作的二把手提出11个村的大拆迁，把通过率从百分之百降低到百分之九十八，呼呼隆隆喊了一阵子，发现问题不小，也就偃旗息鼓了。又搞起了腾笼换鸟，工厂搬迁，进展也不快。同样的胶州，已经顺利拆迁了几十个村，最近又开始执行21个村的拆迁，推进都很快。两边对比，相距50公里，感觉不在一个时代。

    外来的开发商拿不到地，本地的有关系的，认识领导的，却都能拿到地，滋滋润润的开发着，做得产品很烂也能卖高价，万科这样的全国性开发商也在平度开发的断断续续，外来大开发商进不来，无法形成鲇鱼效应，打破壁垒，提升产品和城市水平。竞争不充分，也让房价无法稳定和降低，老百姓只能在低收入的局面下穷尽家产买套很普通的房子，而城市的大量城中村无法改造，众多村民年年住平房，很多城市道路也通不了， 某些领导们雁过拔毛，对开发商都吃上一口，以喂饱自己私欲。

    相比即墨和胶州，大量引进全国性开发商，改变了城市面貌和房产水平，土地款也多卖了不少，当地的小开发商因为没有竞争力而迅速被边缘化。而且供应巨大的情况下，引发激烈竞争，房价已经都在回落，胶州目前的房价和平度相差不是很大了。胶南更是不一般，引进万达融创成就东方影都，引进中铁成就了博览城，让小县城一跃而起，完全变样。平度有关领导也曾多次组织到这些地方学习，看了感动，听了激动，回来还是不动——触及利益比触及灵魂更难。北大博士冯军旗写的《中县干部》中的一幕，也出现在这个充满关系的小城。

    近期公开的原平度市城乡规划局张书明局长的判决书里隐藏着巨大秘密，是典型的雁过拔毛式实权主管，在其权力运作之下，小开发商和建筑商甚至供应商，人人上贡，个个送钱，从上游吃到下游，每个地方每个项目都想方设法拔根毛。可怜平度还在天天喊招商引资，要给人家提供最好的营商环境。

    这也充分说明了这一点：大开发商来了，打破小生态，打破送钱惯例，很多人就吃不到好处了，所以不能让他们来，形成一道无形的网，把他们挡在城外。全国性开发商来了，就得跟职业经理人们打交道了，就不是跟老板直接贸易了，且这些集团管理的比较严格，所以很多事就没法暗示和执行了，潜规则就不好运行了。

    从青岛市市南区人民法院的判决书可以看出：平度大大小小几乎所有的开发商都要给这位张局长进贡。他也给他们提供各种方便。这些事项有些是合法的，他张局长本身的职责，可是需要送钱才给办。还有些是不合法的，他张局长就不该这样做，可是给了钱也照样办。开发商们要打此路过，留下卖路钱。这就是这座自我吹嘘的审批改革的典范城市，为什么全国性开发商难以进入平度开发，实在是这样的拦路鬼们太多了，形成了一道无形的屏障。青岛领导们一直希望突破北部，可是问题的病根似乎一直没触及到，这又如何实现突破？

    选良吏，平法度（选择好的官员，使得法度公平）。据说这是平度名字的来历。空缺大半年之后，平度新书记近期终于上任了，是从济南府而来，跟本地的原有官商几乎没有任何瓜葛，他能否打破目前的这个尴尬局面？

    附录：市南检查院对张书明起诉书相关内容，仅仅地产项目就涉及将近二十个：

    一、贪污罪

    2017年1月至2018年12月，被告人张书明在担任平度市城乡规划局局长期间，利用职务上的便利，非法占有公款共计人民币3.2346 万元。具体如下：

    1.2017年1月，平度市城乡规划局在与业务单位青岛鑫圆文化发展有限公司结算广告牌费用时，张书明让该公司负责人冯某将张书明与其子张家某的机票费用及其妻张春某的养生保健费用计入，由平度市城乡规划局一并支付，金额共计人民币2. 141万元。

    2.2017年1月至2018年12月，张书明将其个人使用的13589392777、15563966777两个号码的手机话费，通过虚开发票的方式由平度市城乡规划局的下属单位予以报销，金额共计人民币1.0936 万元。

    二、受贿罪

    2010年至2018年，被告人张书明在担任平度市重点工程指挥部常务副指挥、平度市城乡建设局副局长、平度市城乡规划局局长期间，利用职务上的便利，为他人在项目规划审批、验收、承揽等方面谋取利益，先后收受宋某、王某、顾立某等30人财物共计人民币308. 7614万元，其中现金人民币198万元，购物卡0.8万元，房产一套（价格人民币92.9393万元），美元2万元、欧元0.5万元（共计折合人民币17. 0221万元）。具体如下：

    1.2010年中秋节至2018 年中秋节，张书明先后17次收受国诚集团有限公司平度分公司、青岛运昌置业有限公司项目负责人、青岛紫竹苑置业有限公司法定代表人宋某送的现 金人民币共计26万元，为国诚集团有限公司的平度市天津路、东内环路配套改造项目、青岛运昌置业有限公司的大官庄社区改造项目、青岛紫竹苑置业有限公司的“紫竹苑”项目提供帮助。

    2.2010年春节至2018年中秋节，张书明先后13次收受青岛伟力商品混凝土有限公司法定代表人王某送的现金人民币共计14万元，为该公司承建项目及厂房建设审批提供帮助。

    3.2014年春节前，张书明收受青岛昊德太阳能有限公司法定代表人顾立某送的现金人民币5万元，为该公司承揽的太阳能路灯工程提供帮助。

    4.2011年春节至2012年中秋节，张书明先后3次收受从事个体劳务的于普某送的现金人民币共计6万元，为其承揽的平度东内环绿化工程等项目提供帮助。

    5.2012年春节、2013年春节、2016年春节前，张书明先后3次收受青岛腾远设计事务所设计师褚玉某送的现金人民币共计18万元，为该公司的大官庄社区改造项目、“紫竹苑”项目、平度圣达商务中心项目提供帮助。

    6.2014年春节至2015年中秋节，张书明先后4次收受青岛恒瑞置业发展有限公司公司法定代表人何成某送的现金人民币共计8万元，为该公司的“祥瑞家园”项目提供帮助。

    7.2013年5月左右，张书明收受青岛市捷能新型材料有限公司股东张韶某送的现金人民币8万元，为该公司承揽平度圣达商务中心砌块业务提供帮助。

    8.2017年春节前，张书明收受青岛嘉和园林工程有限公司法定代表人李国某送的现金人民币1万元，为该公司承揽苗木移栽养护工程提供帮助。

    9.2015年春节前，张书明收受青岛两髻山文化旅游实业有限公司法定代表人王肇某送的现金人民币2万元，为该公司的“齐东翰府”小区项目提供帮助。

    10.2014年春节、2015年春节前，张书明先后2次收受青岛万华房地产开发有限公司股东冯某送的现金人民币共计2万元，为该公司的“江山帝景”项目提供帮助。

    11.2015 年春节前，张书明收受青岛永新华文化发展有限公司经理邢某送的现金人民币4万元，为该公司的“永新财富时代”项目提供帮助； 2017 年中秋节至2018年中秋节，张书明先后3次收受青岛建安建设集团置业有限公司项目经理邢某送的购物卡8张（每张价值0.1万元）、现金人民币2万元，为该公司的“御园新城”项目提供帮助。

    12.2015年春节前，张书明收受青岛龙宇房地产开发有限公司项目经理刘德某送的现金人民币2万元，为该公司的“龙宇上城”项目提供帮助。

    13.2014年春节至2016年中秋节，张书明先后6次收受青岛百川汇石材有限公司法定代表人邓玉某送的现金人民币共计12万元，为该公司的圣达商务中心外墙石材工程提供帮助。

    14. 2014年中秋节至2017年春节，张书明先后6次收受青岛星光房地产开发有限公司总经理韩松某送的现金人民币共计6万元，为该公司的“星光华府”项目提供帮助。

    15.2018年端午节、中秋节前，张书明先后2次收受青岛中翔控股集团有限公司总经理井淑某送的现金人民币共计7万元，为该公司的“开元城”项目提供帮助。

    16.2015年至2017年春节前，张书明先后3次收受青岛圣达建筑工程有限公司负责人万爱某送的现金人民币共计3万元，为该公司的“公园世家”项目提供帮助。

    17.2015年春节至2017年中秋节，张书明先后6次收受青岛海特地理信息工程有限公司法定代表人崔某送的现金人民币共计6万元，为该公司在平度承揽日照分析业务提供帮助。

    18.2016 年春节前，张书明收受青岛平安电子技术有限公司业务员张某送的现金人民币2万元，为该公司承揽“紫竹苑”室外弱电安装工程提供帮助。

    19.2017年春节前，张书明收受平度市瑞锦城乡建设有限公司法定代表人叶少某送的现金人民币5万元，为该公司的“润锦中央美地”项目提供帮助。

    20. 2016年下半年、2017 年春节前、2018 年中秋节前，张书明先后3次收受青岛平度市汽车运输有限公司法定代表人孙广某送的现金人民币共计9万元，为该公司的临时公交车站项目提供帮助。后张书明为掩饰犯罪，退还孙广某人民币5万元。

    21.2017年中秋节至2018年中秋节，张书明先后3次收受青岛茶山集团有限公司法定代表人崔进某送的现金人民币共计6万元，为该公司的茶山风景区项目提供帮助。

    22. 2018年中秋节前，张书明收受青岛兴东盛房地产开发有限公司总经理葛浩某送的现金人民币5万元，为该公司的“太泉美域”项目提供帮助。后张书明为掩饰犯罪，退还葛浩某人民币5万元。

    23. 2017年中秋节至2018年中秋节，张书明先后3次收受青岛永鑫建筑工程有限公司法定代表人李书某送的现金人民币共计10万元，为该公司的白沙河小学原址项目提供帮助。

    24. 2017年中秋节、2018年中秋节前，张书明先后2次收受青岛中高置业有限公司经理包汉某送的现金人民币共计6万元，为该公司的“中高名人国际”项目提供帮助。

    25. 2017年8月左右，张书明收受孙永某送的现金人民币2万元，为孙永某朋友经营的青岛乐铭机械研发有限公司厂房规划审批提供帮助。

    26. 2017年春节、2018年春节前，张书明先后2次收受青岛南村旅游度假开发有限公司经理魏某送的现金人民币共计1万元，为该公司的南村国际旅游度假区项目提供帮助。

    27.2018年4月，张书明收受青岛九泰置业有限公司法定代表人江承某送的现金人民币20万元，为该公司的“九泰馨苑”项目提供帮助。后张书明为掩饰犯罪，退还江承某人民币20万元。

    28. 2017年春节、2018年春节前，张书明先后2次收受青岛中杰置业集团有限公司实际控制人张某送的现金共计2万美元（折合人民币13.1153万元），为该公司的“中杰时代广场”项目提供帮助。

    29.2018年8月，张书明收受青岛沪港置业发展有限公司法定代表人沈伟某送的现金0.5万欧元（折合人民币3.9068万元），为该公司的“上海花园”项目提供帮助。

    30.2018年1月，张书明收受青岛圣达置业有限公司实际控制人侯文某送的位于海南省五指山市“泺海。蝶泉湾”小区44号楼3单元201户房产一套（价格人民币92.9393万元），为该公司的平度市圣达商务中心项目提供帮助。