新班子新动作，平度楼市有望迎来拐点？

蚂蚁王子

很多朋友来信要求说说平度楼市，如今平度换届在春节前完成，常委班子和政府班子都换了一多半，可谓动作很大。是时候需要谈一谈了，因为今年该城市楼市的转折点有可能到了。所以把其作为一只麻雀，来解剖一下。

细分下来，各个区域过去几年的涨价主因都不同——胶州和即墨的房价更多是青岛楼市外溢的结果，莱西是炒房客炒作的结果，而平度的房价就是前班子不作为供应不足的结果。

目前平度定位青烟潍城市会客厅加青岛的后花园。这个定位还是不错的，毕竟是山东面积最大的县级市，而且人口也不少，抓住城市化的机会，做成一个超过60万人口的城市，是有机会的。

清宪书记去年提出突破平度攻势，也是个机会。如今一二把手都换了人，有利于打破人际关系，吸引新鲜血液加入，打破县城的关系型社会。关系型官场的束缚，冯军旗在其《中县干部》有详细描述，不打破，就很难发展。平度从去年8月到今年1月的陆续调整，如今算是破了高层这个局，这是突破平度的要害之处。

而在发展上，城市化和工业化则是两大关键点。工业化如今随着实体经济的放慢，招商引资难度加大。而城市化而言，平度还有很大的空间。但是过去五年里，几乎无所作为，倒是在乡镇上搞了几个所谓的项目，结果都没了下文或者变了名字。

因为只有旧改才能倒出土地，只有有了土地，才能引进大开发商前来整片开发，只有供应大了，才能让房价稳定，才能让更多的人以较低成本进入城市，才能迅速把平度这个城市做大。

结果是旧村改造必须达到百分之百同意，自然陷入停滞，大开发商无人搭理，任由几个小开发商倒持，房价一再上涨，引发郭萍大案。

如今新班子上任伊始，一改过去五年里一个村没拆的现实。城西柳行头村剩余户数的改造算是起了一个好头，比较顺利，达到了98%。

而且今年定出了11个村的改造计划，总计约3000户。这个规模不大不小，正是合适。太小了对市场基本没啥影响，太大了市场承受不注。

当年的班子搞出了96个村1500万平的惊人改造计划，规模实在太大，最后把市场压垮，很多开发商也半死不活。实施过程中还出了很多拆迁问题，舆论闹得沸沸扬扬，结果最后惨淡收场。领导一定要了解市场，不能关起门来拍脑袋决策。这在一个县城里，至为关键。

如今平度楼市的格局是重点开发南部新城，兼顾北部高铁站周边，再开西部老城改造。

平度的东部开发经历了很多年，如今已经基本挖掘完毕，剩余旧村和土地都不多了，所以已经不是重点区域。

南部新城随着行政中心的南移，各个资源配套的转移，吸引了平度购买力的主流过来，过去两年迅速打开局面。一家广东来的企业大发其财，活得极为滋润。后来保利、中南和中梁三家纠缠而入，位置就偏了。

去年继续引进了很多开发商，比如海信，比如鑫源，碧桂园也通过收购进来了。今年供应量总算增加了不少，最重要是万科的回归。万科据说准备在城南东部拿地600亩做一个标杆性的大盘。早些年万科在平度的几个盘都没有遇到好时候，市场惨淡之下有点草草收场，倒是希望这次能真正下功夫接地气，好好做个让平度中产们认可的好楼盘。

北部区域还是个补充的作用。城区北部因为有山和高速阻隔，平度人一般不愿到这边。但是偏偏学校比较多，构成了所谓的学区房。所以，还是能吸引一部分家长前来。这其中高铁站附近是个核心开发区域，其他区域进展不大，很多楼盘开发多年，早已习惯了慢慢腾腾。

新城前两年的地王项目实在是拿地太贵，没法把成本降下来，对利润又有要求，所以定价很贵，难以出速度，当然这几乎是青岛新城的通病。

中铁和中信合作的高铁新城项目，因为规模太大，400万平，反而是操作难度太大。毕竟两家都没有操作大盘的经验，到底今年能否启动，怕是悬念。

今年最有希望的就是西部了。

早些年，平度西部楼市也是个热点区域，重点在西北区域，很是热闹，当然都是本地小开发商，还有某前领导从即墨引来的开发商。后来一鼓作气拆完了红旗路周边，但是找的南通开发商实力一般，节奏缓慢，多亏赶上了后来的大涨，从3000多一路涨到了8000多，这几年也陆续把空地填满了，但是拆迁在上届班子再也不提，于是又放慢了速度，新房面前一堆棚户区。

今年新班子把西部作为重点，3000套改造房子中一半在西部，包含了最大棚户区的胜利路片区，和里半庄及后戈庄，再加上中辛庄的改造，可谓西部有望破局。

毕竟这边已经好几年没有新项目了，李园街道基本上守着一堆地要饭吃。东部已经开发到了外环，而西部离着外环还很远，很多路都没通，差距之大，令人咂舌。当然，进展如何，且看今年新班子的执行力了。

最近某村的许大书记在疫情中表现不力，被全青岛市通报。要是平时也有这种雷厉风行的手段，何愁连条路都通不了？

还有一个问题，在引进开发商方面，不要再关起门来过家家了，老是那几个关系户。还是要引进几个全国性的大开发商，真正把楼盘的档次提升上去，这样才能把城市的档次支撑起来。

平度市场去年销售近百亿，比起莱西的40亿，是两倍多，真是大多了。而平均房价不低，和旁边的潍坊比起来，均价还要高一些，比起烟台，也低不了多少。这样的价格当然需要平抑一下，或者说回归一下。那么靠什么呢，当然是引进大开发商做大盘，增加供应量了。

如果本届班子放手大干，平度楼市今年供应量真的起来了，价格在下半年有望回归一下，这对于平度的城市化，自然是件大好事。