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新班子新动作,平度楼市有望迎来拐点?

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发表于 2020-2-15 14:18:26
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很多朋友来信要求说说平度楼市,如今平度换届在春节前完成,常委班子和政府班子都换了一多半,可谓动作很大。是时候需要谈一谈了,因为今年该城市楼市的转折点有可能到了。所以把其作为一只麻雀,来解剖一下。
细分下来,各个区域过去几年的涨价主因都不同——胶州和即墨的房价更多是青岛楼市外溢的结果,莱西是炒房客炒作的结果,而平度的房价就是前班子不作为供应不足的结果。

                               
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目前平度定位青烟潍城市会客厅加青岛的后花园。这个定位还是不错的,毕竟是山东面积最大的县级市,而且人口也不少,抓住城市化的机会,做成一个超过60万人口的城市,是有机会的。
清宪书记去年提出突破平度攻势,也是个机会。如今一二把手都换了人,有利于打破人际关系,吸引新鲜血液加入,打破县城的关系型社会。关系型官场的束缚,冯军旗在其《中县干部》有详细描述,不打破,就很难发展。平度从去年8月到今年1月的陆续调整,如今算是破了高层这个局,这是突破平度的要害之处。

                               
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而在发展上,城市化和工业化则是两大关键点。工业化如今随着实体经济的放慢,招商引资难度加大。而城市化而言,平度还有很大的空间。但是过去五年里,几乎无所作为,倒是在乡镇上搞了几个所谓的项目,结果都没了下文或者变了名字。
因为只有旧改才能倒出土地,只有有了土地,才能引进大开发商前来整片开发,只有供应大了,才能让房价稳定,才能让更多的人以较低成本进入城市,才能迅速把平度这个城市做大。
结果是旧村改造必须达到百分之百同意,自然陷入停滞,大开发商无人搭理,任由几个小开发商倒持,房价一再上涨,引发郭萍大案。
如今新班子上任伊始,一改过去五年里一个村没拆的现实。城西柳行头村剩余户数的改造算是起了一个好头,比较顺利,达到了98%。
而且今年定出了11个村的改造计划,总计约3000户。这个规模不大不小,正是合适。太小了对市场基本没啥影响,太大了市场承受不注。

                               
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当年的班子搞出了96个村1500万平的惊人改造计划,规模实在太大,最后把市场压垮,很多开发商也半死不活。实施过程中还出了很多拆迁问题,舆论闹得沸沸扬扬,结果最后惨淡收场。领导一定要了解市场,不能关起门来拍脑袋决策。这在一个县城里,至为关键。
如今平度楼市的格局是重点开发南部新城,兼顾北部高铁站周边,再开西部老城改造。
平度的东部开发经历了很多年,如今已经基本挖掘完毕,剩余旧村和土地都不多了,所以已经不是重点区域。
南部新城随着行政中心的南移,各个资源配套的转移,吸引了平度购买力的主流过来,过去两年迅速打开局面。一家广东来的企业大发其财,活得极为滋润。后来保利、中南和中梁三家纠缠而入,位置就偏了。
去年继续引进了很多开发商,比如海信,比如鑫源,碧桂园也通过收购进来了。今年供应量总算增加了不少,最重要是万科的回归。万科据说准备在城南东部拿地600亩做一个标杆性的大盘。早些年万科在平度的几个盘都没有遇到好时候,市场惨淡之下有点草草收场,倒是希望这次能真正下功夫接地气,好好做个让平度中产们认可的好楼盘。
北部区域还是个补充的作用。城区北部因为有山和高速阻隔,平度人一般不愿到这边。但是偏偏学校比较多,构成了所谓的学区房。所以,还是能吸引一部分家长前来。这其中高铁站附近是个核心开发区域,其他区域进展不大,很多楼盘开发多年,早已习惯了慢慢腾腾。
新城前两年的地王项目实在是拿地太贵,没法把成本降下来,对利润又有要求,所以定价很贵,难以出速度,当然这几乎是青岛新城的通病。
中铁和中信合作的高铁新城项目,因为规模太大,400万平,反而是操作难度太大。毕竟两家都没有操作大盘的经验,到底今年能否启动,怕是悬念。
今年最有希望的就是西部了。
早些年,平度西部楼市也是个热点区域,重点在西北区域,很是热闹,当然都是本地小开发商,还有某前领导从即墨引来的开发商。后来一鼓作气拆完了红旗路周边,但是找的南通开发商实力一般,节奏缓慢,多亏赶上了后来的大涨,从3000多一路涨到了8000多,这几年也陆续把空地填满了,但是拆迁在上届班子再也不提,于是又放慢了速度,新房面前一堆棚户区。

                               
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今年新班子把西部作为重点,3000套改造房子中一半在西部,包含了最大棚户区的胜利路片区,和里半庄及后戈庄,再加上中辛庄的改造,可谓西部有望破局。
毕竟这边已经好几年没有新项目了,李园街道基本上守着一堆地要饭吃。东部已经开发到了外环,而西部离着外环还很远,很多路都没通,差距之大,令人咂舌。当然,进展如何,且看今年新班子的执行力了。

                               
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最近某村的许大书记在疫情中表现不力,被全青岛市通报。要是平时也有这种雷厉风行的手段,何愁连条路都通不了?
还有一个问题,在引进开发商方面,不要再关起门来过家家了,老是那几个关系户。还是要引进几个全国性的大开发商,真正把楼盘的档次提升上去,这样才能把城市的档次支撑起来。
平度市场去年销售近百亿,比起莱西的40亿,是两倍多,真是大多了。而平均房价不低,和旁边的潍坊比起来,均价还要高一些,比起烟台,也低不了多少。这样的价格当然需要平抑一下,或者说回归一下。那么靠什么呢,当然是引进大开发商做大盘,增加供应量了。
如果本届班子放手大干,平度楼市今年供应量真的起来了,价格在下半年有望回归一下,这对于平度的城市化,自然是件大好事。

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