小区物业“阴阳账” 每年隐性收入几十万元

蚂蚁王子

小区物业“阴阳账” 每年隐性收入几十万元

　　你家小区账本公示吗？物业作为小区的“管家”，敢把账本“晒一晒”吗？10月10日至10月13日，记者连日走访了市南区宁夏路、福州南路、东海中路，市北区辽阳西路、同安路和青岛西海岸新区漓江西路等25家小区，其中有20个小区物业声称自己晒过账本，4个小区刻意回避，1个小区物业直接承认没有公示过。采访时，记者从有关部门了解到，目前青岛市在册的800多家物业公司中，仅很少的进行公示。物业账本，真的难见天日吗？

　 业委会要求，物业坚决不公示

　　10月10日至10月13日，记者连日走访了市南区宁夏路、福州南路、东海中路，市北区辽阳西路、同安路和西海岸新区漓江西路等25家小区，调查了解了小区物业服务收支公示的情况。其中有20个小区物业声称自己晒过账本，4个小区刻意回避，1个小区物业直接承认没有公示过。

　　在崂山区同安路上的某小区，物业工作人员对记者表示，对于公示的情况只有领导知道。随后，记者联系到该小区业委会主任，据业委会工作人员介绍，该小区物业公司没有进行过具体收支情况的公示，自己曾经争取过，但是被直接拒绝，“对于电气费等额度小的费用我们业委会完全不知情，并且，对于小区20多个广告牌，200多个停车位的收益，具体的流向我们也不知道，我们业主非常希望物业收支情况透明化。”

　　在海岸华府小区，小区物业公司工作人员声称公示过，“我们用A4纸打印出来并张贴在一个宣传栏上。”对于公示的内容，该工作人员只是说包括收入和支出两部分，对于具体的内容以会计更换为由含糊答复。当记者表示要看具体账目，该工作人员表示需要经过领导同意。

　　“根据《青岛市物业管理条例》的规定，关于物业费和公共收益的收支情况，小区物业公司需要每年至少公示一次。”市物业办的工作人员告诉记者，“青岛800家物业公司，大部分物业公司尝试过，但最终能保证持续和真实公示，少之又少。”

　　“没有多少物业公司愿意账目公示，这是出力不讨好的事情。”采访时，本市一家大型物业公司的负责人告诉记者，物业公司很清楚，每年需要把具体的收支情况晒一晒，但是不公示也没有具体的处罚，不少进行公示的物业公司，更像一种作秀，走走过场而已。大部分业主不知道物业公司每年的收支情况需要公示，并且不关心。

　　90%业主表示没有见过公示账目

　　在记者走访的25家小区中，对于所属小区物业公司账本公示情况，随机采访了50名业主。其中90%的业主表示“没有公示，根本没见过。”仅有10%的业主称“了解小区公示过，但是对于具体公示的内容不清楚。”

　　采访中，很多业主并不知道小区物业公司的具体开支需要每年公示，“我们有权了解物业的具体收支情况吗？”“每年物业费不少收，也没见物业干啥啊，肯定挣钱啊！”

　　“我们小区一半以上没有交付物业费，物业公司处于半离职状态，怎么可能还会公示具体的账目。”辽阳西路某小区孙女士说。

　　“小区物业说公示过，我们也见过，但是当我们要看具体公示的账目时，负责人却以需要经过全体业委会成员同意才能看。”宁夏路某小区张先生很气愤地说：“账目不公开怎么让我们放心。

　　设27个公示栏，每年公示2次

　　“在7月中旬和1月中旬分别将小区物业费和公共部位收益的收支情况进行公示，为期10天。”记者在宁夏路天福苑小区采访时，物业服务中心惠主任告诉记者，“每次把账目交付给业委会审阅，经9人全部签字同意后进行公示。”当记者表示想看看公司的账本时，惠主任立刻拿出给记者看。

　　记者看到该物业服务公示的明细中，主要包括分为应收、实收、支出具体去向、本年度的整体收支情况以及盈亏的原因等内容。实际收入包括物业费、公共部位收益等，在支出方面细分十几项，有人员劳务费、办公室用品、公共部分的养护和维修等。记者看到，该小区每年基本保持100万元左右的收入，2013年度该小区整体有亏损，并标注了“人员聘用支出增加”的原因。

　　“为了保证业主了解到账本公示的具体内容，小区内部设有4个大公示栏，23个单元，每个单元都设有一个公示栏，共计27个公示栏。对于前来咨询收支情况的我们都耐心答复。”惠主任介绍。

　　记者从该小区业委会主任吴冰处了解到，天福苑小区物业每年对业主进行公示2次，公示前都会经过业委会的同意，保证透明化。物业这么做，小区业主们也都到公示栏来看看，了解了自己小区的收支情况，所以目前小区的整体比较不错，物业费收缴率百分之百。相比收不上物业费的小区来说，物业这种主动公示的做法，不但没有吃亏，反而更赢得小区业主们的信任了。

　　　-律师

　　物业懒得晒业主可自查

　　小区物业的账目是否应该“晒一晒”？记者咨询了山东省文卓律师事务所张钢律师，据他介绍，《山东省物业管理条例》第五十八条明确规定，业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况；业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的，还应当将物业服务费的收支情况予以公告。同时，在《物权法》的第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项要由业主共同决定。

　　“物业公司需要对小区具体的收支情况进行公示，但是具体公示的情况根据业委会和物业公司签署的服务合同。”张律师说，“对于不公示的小区，业委会可与物业公司约定具体的时间进行公示，如果没有业委会的小区可通过业主代表大会责令公示。如果矛盾得不到解决，该小区可以在全体业主同意的前提下更换物业公司。”

　　“不公示，业主可自己查账。”张钢律师说，如果业主对账目有疑问，可要求物业公司出示详尽的财务凭证以供核实。

　　秘密有的物业揣着“阴阳账”

　　赵经理从事物业管理行业已经10多年，他透露：“一个小区物业有两本账，对外公示的都是表面账，表面账的亏损或者盈余情况，小区物业是可以自己控制的，有的一个小区每年的隐性收入可多达几十万元，业主根本无从知晓。”

　　现在物业公司是否愿意公示小区具体收支情况呢？赵经理说，如果有业委会的要求，小区物业可能把具体的账目进行公示，如果没有业委会，物业公司根本不会公示账目。

　　对于账本具体的操作方式，赵经理告诉记者，物业公司的具体收入是要开具收费凭证，分为发票和收据两种。对于需要缴税的物业费和开具发票的费用，物业公司没办法进行操作，可开具收据的费用，具体的流向只有物业公司自己清楚，并且业主也没有办法进行查证。赵经理介绍：“某小区物业公司一年的实际收入有100万元，开具发票凭证的有40万元，而60万元的收入是通过开具收据作为凭证的，年底对具体开支情况进行公示时，该物业公司只是公布一年80万元左右的具体收支情况，其中的20万元则成为公司的隐形收入，却无从查证。”

　　“同时，管理费也是可操作的，有的小区虽然收取10人的管理费用，却在实际操作中仅安排5名工作人员，降低物业服务标准来减少开支。”赵经理说。

　　监管处罚不硬物业不害怕

　　对于小区账目公示的好处。市物业办工作人员介绍说，物业服务收支公示后，能直接督促物业提升服务等级，让业主享受到更加优质的服务。同时，让业主尊重物业，理解物业在现实工作中的难处，这样保证物业费的上缴率。物业公司主动把账目公示出来，让业主做到心中有数，可以了解到物业公司的具体职责是什么，这对于物业以后工作的顺利开展很有帮助，从而形成一个良性循环。

　　记者了解到，青岛市关于建立物业管理公共性服务内容和收支账目公布制度的通知中，明确业主委员会有权对物业企业公示情况进行监管，对业主和非业主使用人提出服务、收支方面的疑问和要求，应及时通知物业管理企业进行解释、答复。各级价格主管部门和物业行政管理部门对不执行规定的物业企业，要通报批评；严重违反的，建议业主委员会解除聘用合同。

　　但是，现实操作中的不规范，缺乏强力的监管。记者了解到，相关规定仅仅要求物业公示服务收支，但是没有固定公示的时间，这就增加监管的难度大。同时，虽然物业服务涉及到物业办、工商局和环保局等多个部门，但是对于物业服务公示方面，缺乏具体部门有效的处罚和监管。同时，对于具体价格的物业费也没有配备细致的服务标准要求。

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