杜猛：不会继续打压房地产 十八大后房价必将反弹

眼角存留的泪

全国十大重点城市9月前三周商品住宅总成交量为55042套，环比8月前三周下降了10%。楼市金九未现，房价何去何从？惠誉此前的预测，2013年年中前中国可能出现房地产泡沫破灭引发银行业危机。兴业银行首席经济学家鲁政委、北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛表示，尽管鲁政委预计，房价下跌15%就足以令市场崩溃。杜猛承认，如果坚持严厉调控，房地产企业的现金流终将崩溃，但二位专家均表示，中国银行业不会因为房地产出现大的风险。杜猛表示政府并不会继续对房地产进行打压，十八大后房价必将反弹。 中国银行业不会因为房地产出现大的风险。 2011年3月，海外媒体援引国际信用评级机构惠誉（FitchRatings）人士称，惠誉认为一旦中国房地产泡沫破灭，中国银行业将面临资不抵债的风险，中国在2013年年中前爆发银行业危机的概率高达60%。 鲁政委指出，从目前来看，惠誉的判断已经被证明是错误的了。从已经披露的银行上半年年报来看，其主要坏账集中发生在外贸和制造业，并不在房地产，也不在地方融资平台，目前看到的恰恰是房地产情况在好转。 杜猛认为，银行业并不会因房价下调出现太大问题。 从目前全国的基本情况来看，房价在连续下降9个月之后，从7月份开始回款回升，但上升幅度仅为百分之零点几，可忽略不计，但房价下行9个月累计5个百分点降幅，却被银行以取消首套房贷优惠利率及房贷加息吃掉了。 “房地产调控的一点点成果，红利都被银行拿走了。”杜猛指出。 国内的房地产市场如果出现崩溃，银行业绝对保不住，但在杜猛看来，就目前而言，中国的银行不仅仅是全球利润率最高的银行，同时也是做按揭最安全的银行。房地产给银行带来的系统性风险其实很小，且远远低于银行自身的风险。 杜猛指出，随着城市化进程的推进，在银行业和房地产业的蛋糕中，政府、企业、银行各自拿走三分之一，而且国内的银行或规避、或转嫁，将风险化解，并对房价上涨起到推波助澜的作用。 杜猛：2011年房地产融资2.5万亿即将进入还款期 2011年，在国内外上市的152家房地产开发企业的融资约达到6500亿元，非上市房地产企业通过信托方式的融资额也超过6500亿元，通过私募股权投资基金等非金融机构的短期小额贷款也数字惊人，杜猛预计这一数额也超过5000亿元。 不仅如此，中央企业在房地产业中的投资也超过3000亿元。除国务院准批从事房地产开发的15家央企外，还有众多央企并未退出房市，杜猛判断，央企有60%-70%的资金，即3000亿元以上的资金被变相挪用作房地产投资。 “这2.1万亿的房地产融资，还是不穷尽的统计，”杜猛指出，在房地产范畴内还有一些不可预见的融资，实际融资总额应超过2.5万亿。而按照惯例，2010年10月28日之后进行的信托融资在今年年底前后陆续到期；私募股权等非常规的综合融资，通常成本较高。 “房地产企业过去的融资和市场回款渠道都比较通畅，但现在无论是国家队、上市队，还是民营队，都将面临融资到期、还款压力大的问题，”杜猛指出，一方面是还款压力大，另一方面是房子卖不动，房企或用新的贷款还款，或展期还款，但银行也有自身的压力，而且无限制展期也是违背相关规定的。 杜猛：如果坚持严厉调控，房地产企业的现金流终将崩溃。 如果今年下半年国内的宏观经济形势继续低迷，地产业回笼资金疲弱，整个地产业的重新洗牌将不可避免。杜猛如是说。 从2010年新国八条出台至今，史上最严厉的房地产调控政策的持久性是所有人没有预料到的，杜猛指出，如果坚持严厉调控，房地产企业的现金流终将崩溃，而目前，房企之所以能够忍受调控，与地方融资平台不无关系。 与地方政府相比，房地产企业的情况似乎要相对乐观。除融资之外，整个房地产市场中的自有资金仍有超过2万亿资金，从负债率来看，房地产企业融资负债比多则60%-70%，少则20%-30%，全行业平均负债率为50%-55%。这与我国其他工业、矿产、汽车等行业相比已经是非常低的，更是远远低于地方政府高负债率，个别地方负债率达300%。 鉴于地方政府的负债率远远高于房地产企业，房企们就跟地方政府对赌——如果资金链断裂，也是地方政府融资的资金链断裂在先。 鲁政委，房价下跌15%就足以令市场崩溃。 对于此前针对银行做了一系列压力测试，鲁政委并不以为然。他认为房价下跌15%就足以令市场崩溃。 “而是这种压力测试，是用静态的测试掩盖了动态的盲点。”鲁政委说。 鲁政委认为，在静态状态下估算，房价下跌30%甚至50%，反映在银行账面上只有10%坏账，银行完全可以承担。但事实上，考虑到房价大幅度下跌的诱因和深层后果等动态因素，房价下跌15%就足以令市场崩溃。因此，用静态测算的方式测定银行压力，并用之于决策，实际上是差之毫厘谬以千里的。 鲁政委早在两年前就指出，银行业房贷压力测试存在两个误区，一是房地产贷款界定范围不仅仅包括个人住房抵押贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款，因此，实际涉房贷款比重应该高于官方测试使用的20%；二是所有压力测试未提及房价下跌三四成之后宏观经济的反馈问题，如失业率显着上升等。 “全球的经济运行经验都表明，从来没有哪个国家在实际房价短期大跌30%后，整个经济运行仍可安然无恙！”鲁政委表示，房市调控需要精确打击，但精确打击显然应该消除雷达盲点。 杜猛：政府并不会继续对房地产进行打压，十八大后房价必将反弹。 最重要的是，中国的房地产市场有较重的行政干预。杜猛指出，无论是买房者持币观望、房地产业形势不佳，这都是次要的，最重要的是房地产资金流还是安全的。除了市场的刚性需求，支撑企业与地方政府对赌的条件主要在于，2012年上半年国民经济运行持续低于预期，房地产市场继续下行将对全年经济形势产生不利影响，因此，政府并不会继续对房地产进行打压，“我们很难去用现在的市场情况去判断房价一定会降。” 十八大召开在即，杜猛预计，十八大后房价必将反弹，但政府绝不会容忍出现报复性反弹，所以银行业的风险还是在缩小。 与地产业给银行业带来的风险相比，杜猛认为，银行自身的风险更值得关注。 杜猛判断，如果以十年的黄金周期来判断银行业的发展，到2016年，银行的垄断性、政策性红利被吃完，行业利润挤压殆尽，银行业将结束其高速成长期。 杜猛认为，长期以来，银行的高利润都是建立在房地产等实体产业的痛苦之上，银行高利润时期的结束，对房地产而言却是一件好事。 鲁政委对房地产风险的看法是，房地产的问题讲了多年，固然不好办，但房地产的发展一直在政府的掌控之下，能看到的风险就不是真的风险。 鲁政委认为，从大的趋势上看房地产后市是乐观的，但是中间会有波折和风险。所谓的风险，固然会由外部引起，但是政策应对是否得当显得非常重要。但恰恰是对政策应对水平的信心不是很足，鲁政委对房地产后市持谨慎乐观态度。 [url] 本站强荐: o城 o真_人 oo ]