小区拆墙，这才是真相！

蚂蚁王子

小区拆墙，这才是真相！

一

拆拆拆！

近期，中央公布了一份重磅文件，提出：小区拆墙，畅通交通。

网上顿时哗然！

叫好一片！

骂声不少！

内参君看了一下，大家骂的，不是这个政策的出发点和理念。大家都承认，大城市交通现在确是毛细血管不通，道路微循环不好，拆掉”土围子“的确有利于改变这种困局。这个，大家有共识！

内参君分析来分析去，觉得大家焦虑的主要是三点：一是担心既得利益格局的干扰，二是质疑政策落实时不讲《物权法》，草菅“房命”，侵犯自己的产权。三是担心政策不配套，一条腿卖出去了，另一条腿却瘸着，结果搞得自己生活乌烟瘴气不说，如果安全不保，那就麻烦大发了。

这些担心，有来自于对政策的误读，但也不是全然杞人忧天！

二

情绪化误读的，的确不少！

比如，文件中说的要拆掉的“封闭住宅小区”，指的是所谓“超大封闭社区”，首先这个概念，可能就把你家那个瘦骨嶙峋的小区绕开了。

啥叫“超大封闭社区”？起码是那种绵延数千米甚至面积超过几平方公里的“超级单位大院”和“超大小区”或者“超大楼盘”。这种才算！

想想当年北京某钢铁企业建成的单位大院，聚集人口数万，面积达5平方公里，围墙一围，简直就是一个“城中之城”。每天这个巨大的怪兽口中吐出无数的车辆人流，直接进入了城市的主干道，可是自己院内可以主路分流压力的“交通毛细血管”，却摁住不打开。

所以，那个大企业旁边的住户就遭殃了。堵就一个字！

这种封闭单位大院不“停建”、不“切分”，真是天理难容！

话说你家小区要打开，首先看看贵小区“胴体”有没有足够丰满？

如果不够丰满，对不起，你还没资格被拆呢！

 三

大家许多担心，也不全然空穴来风。

中国很多政策落实，往往开始理想很丰满，可是执行后却现实很骨感。很常见的，是干着干着，就被唱歪了，走偏了。

为啥被干偏了？既得利益格局的干扰呗，会哭的孩子有奶吃，拳头大汉子有饭吃！

文件明文强调，需要打开的，是封闭式住宅小区和单位大院。看紧了啊，是两个都要打开！

可是，干着干着，会不会就把后面的漏了，就选择性拆了前面的那个？毕竟，单位大院往往不是行政机关，就是国有企业单位，他们来头大，资源多，路子野，拒绝打开的由头也多。

比如用什么军事保密啦，保护老干部居住环境啦，等等等，这种说法找起来哪个不是满地乱滚，提溜起来一大串？

打开单位大院，阻力将相当大，会不会难的绕过去，直接先动手老百姓的住宅小区？

最怕的，就是最后居民小区的围墙被拆了，单位大院的围墙还固如金汤！

恩格斯说过：“人们创造历史的活动，就如同无数力的平行四边形形成的一种总的合力。”这个无数的力，其实来源于无数的利益。

触动利益，往往比触动灵魂更难。

这些各种各样的担心、各种各样可言或难言的隐衷，有关部门还是要好好听一听，把好事办好，让群众满意！

四

内参君认为，其实要把好事办好，关键一点，不外乎还是那句老话：实事求是！

实事求是地设计实施细则，实事求是地论证推进次序，实事求是地分类执法！

细节是魔鬼，程序也是魔鬼！这么一个影响7亿多人的政策，不能办砸了，一定要把细节和程序想透搞明白了！

比如，打开的先后顺序，是先公家还是私人？内参君觉得，如果行政机关和国有企事业单位率先垂范，先把自家“土围子”打开，让大家实实在在感受到畅通交通毛细血管的好处，大家一定会竖起大拇指的！

世界上没有哪一个都城像北京这样，拥有这么多的机关和大院。一个大院就像一个独立的王国，一个城市自然的道路肌理被它分割得支离破碎。如果把很多这样的土围子打开，那真是大快人心事！

然后，再谋划打开住宅小区，阻力就会小的多。

千万别自家院子围墙围着，却使劲琢磨着拆别人的围墙，这样，免不了大家会窝心、会跳脚！

千难万难，有了表率就不难！

再比如，个人产权的小区，和公家产权的小区，怎么分类处理？

这就需要好好研究《物权法》，按照《物权法》的规定办事了。

内参君建议，可以先拆那种规模超级大的、产权国有的单位家属区，这样不违背《物权法》。至于那些个人产权的小区，人家已经购买了小区的公摊面积，你要拆人家的墙，将小区居民共有的道路征用，首先要经过居民投票同意，同时要给予补偿。

千万别有没有个人产权都一刀切、一锅煮，搞大呼隆。到那时，那矛盾就多了去了。

再比如，拆小区，文件规定得很清楚，先调增量，动存量，则要“逐步”。记住：逐步！如果配套措施没出台，小区周边政府公共服务没跟上，警力没有配备，就仓促拆掉围墙、撤掉保安，那恐怕要出乱子！

老话说了，事缓则圆！逐步来吧，不要想一蹴而就，中国的事，往往欲速而不达！建国后，因为急躁冒进，犯过的毛病还少吗？

急不得也哥哥！

五

在中国做事很难。

100年前，鲁迅先生曾经说过，在中国，搬动一张桌子都很难，何况是拆墙，拆人家单位的墙！

这看似一个小小的墙，背后既有着民众害怕改变、害怕失去的心理，也有着多年来形成的盘根错节、将错就错、冰冻三日形成的现状。

这份文件的出台，内参君揣度其实决策层肯定知道实施的难度，否则不会以中共中央、国务院的名义发布。明知事难而为之，而努力尝试，这里面有一种难能可贵的担当！

细节可以批评，精神值得点赞！

毕竟，拆墙是一个逐步的过程，但也是必然的趋势、进步的方向！

蚂蚁王子

　　近日，《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提到了新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。“原则上不再建设封闭住宅小区”“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”等引发热议。是不是所有建成小区都要开放，开放以后小区业主的权益如何保障？2月23日，本报记者采访了相关专家和律师。另外，国家发改委城市规划专家也表示，开放小区不会一刀切。
　　拆墙疏堵待立法
　　中央财经大学法学院教授、物权法专家陈华彬教授认为，“根据《物权法》规定，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，产权属于全体业主。要让封闭小区打开，要看业主是否同意。”
　　“目前这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院，我们将密切关注，并积极应对。”最高人民法院民一庭庭长程新文在23日召开的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》新闻发布会上，对社会关注的“小区开放”问题进行了回应。
　　程新文说，封闭住宅小区是农耕时代的产物，现在已经处于21世纪工业化、信息化和新型城镇化的新时代，推进现代化城市建设需要有新的理念和探索。“这一举措的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化，这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念，符合当今世界的潮流和发展趋势，对于推进城市现代化具有重要指导意义。”
　　程新文表示，作为司法机关，对由此可能涉及的相关主体的权益的影响、协调和保护，法院将加强调研、及时研判，并进一步加强对下指导力度，积极协调有关方面妥善的处理好相关的纠纷。
　　需出台配套政策
　　山东琴岛律师事务所王恩民律师表示，封闭小区之所以封闭是安全感的一种缺失，也是人与人之间缺乏沟通和信任的表现。
　　王律师表示，意见中提到的已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，不是一蹴而就的。开放小区具体实施上，不仅是“拆墙破院”那般简单，还要从物业管理、治安、物权等方面出台后续配套政策。开放小区涉及到既有小区业主权益的维护、物业管理的升级、治安与配套设施的跟进等问题，仍需在制度上与法律上出台配套政策，也要根据小区所在地段处理开放方式。
　　2月22日，国家发改委城市与小城镇改革发展中心总规划师、规划院院长、教授级高级城市规划师沈迟接受媒体采访时表示，已建成住宅小区和单位大院打开，不是马上都要改，另外改也是需要条件的。“要看具体规划的情况，不会一刀切。”记者李珍
　　权威解读
　　街区制不等于“拆墙运动”
　　我国长期延续的封闭小区居住模式是否会因此改变？开放大院小区道路，业主公共权益如何保障？没有了围墙，住宅安全如何保障？未来将如何“逐步打开”？针对社会各界关注的热点问题，新华社记者采访了权威专家。
　　哪些小区需要打开？
　　“文件的宗旨是为解决过去城市发展中的矛盾和治理‘城市病’开出药方，一方面要弄清楚文件的本意，另一方面要避免误读政策。”上海同济大学副校长、曾担任2010年上海世博会总规划师的吴志强说。
　　中国城市规划设计研究院副院长杨保军说，街区制是相对于封闭小区而言，文件提出了“推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区”目标，正是为了解决城市支路毛细血管不通畅问题，以改善城市道路微循环。
　　吴志强说，目前这一政策正被误读，不能把推广街区制理解为简单的“拆墙运动”，更不是说全国所有城市都要拆围墙。“要打开的主要是那些历史原因造成的单位大院和超大的封闭小区，他们大都占据城市中心的公共地带，造成城市道路梗阻、断头路和丁字路。”
　　他认为，只有影响到整个城市的交通运行、景观和管理的超级大院和住宅小区才是未来需要打开的，比如一个工厂大院，里面有厂房、职工住宅小区、科研楼和幼儿园等，2到3公里长的围墙阻碍了交通，这样的大院就应该被切分成几个更小的组团，中间的道路用于公共通行，缓解城市交通压力。
　　肯定会尊重物权法
　　一份网上调查显示，约四分之一接受调查的网民表示最担心“停车场、绿地、健身等公共资源被占用”。根据《物权法》，建筑区划内的道路、绿地等属于业主共有。不少人质疑，小区道路、绿地、花园等公摊面积，自己是花了钱的，不能说公开就公开。
　　接受采访的几位专家都非常肯定地表示，在我国推进依法治国的大背景下，将来推进封闭式小区和单位大院开放过程中肯定会尊重物权法。
　　吴志强说，文件在开头就提出下一步加强城市规划建设管理工作的基本原则，明确表示要坚持依法治理与文明共建相结合。“未来的城市治理一定是走向法治阶段，法治化和社区民主是未来城市治理的两大导向，改革就是为了让百姓生活更美好。”
　　北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波认为，在政策推进中，将按照法律规定，在保障人民群众财产权利的基础上，通过法治程序逐步实现目标，通过更具体的配套政策推动需要开放的封闭大院和小区逐步有序开放，在这一过程中如果群众财产有减损的，应给与补偿。这些政策一旦明确，担忧就应该没有了。
　　开放小区不一定拆墙
　　吴志强指出，对小区安全、噪音等担忧多是源于误认为开放小区就是要“拆墙”。其实，开放小区主要是打开方便出行的出入口，对于小区安全，可通过加强巡逻、技防、安防等多种措施加强治安管理。
　　杨保军说，随着我国进入城市型社会，城市管理会越来越精细化。未来更加开放的街区模式下，我国也会进入楼宇安全管控时代，智能的管理手段将大大提高安保能力和水平。
　　专家表示，街区制还需要硬件保障和软件支撑。比如，解决好停车、物业管理、环境保护、住宅区域公共空间等问题，这是实现住宅街区化的前提。
　　先在新建小区中推广
　　杨保军说，未来推广街区制将遵循先易后难、循序渐进原则。新建小区比较好操作，可以先推广积累经验，用事实证明小区安全能得到保障，这一理念得到大家更多认可后，逐渐在存量小区推广。
　　对此，吴志强也表示，后续推行应借鉴改革开放30多年的有效经验，实行“老人老办法，新人新办法”。
　　杨保军同时表示，对已建成住宅小区和单位大院开放也并非“一刀切”，一定要遵循因地制宜、分类施策。要不要打开，主要看对城市路网系统造成割裂损害的程度。
　　从意见看，未来新建住宅推广街区制，将出现更多“尺度适宜”的组团式社区。杨保军认为，美国平均120米就有一条街道，很少有边长超过200米的大社区。
　　专家表示，推进封闭社区和单位大院开放，政府的出发点是好的，但推行中一定要尊重百姓意愿和需求，要邀请社区百姓发表意见和诉求，充分保障居民的合法权益。
　　据新华社
　　热点聚焦
　　1
　　开放使用小区道路如何补偿？
　　如何释放小区中的道路资源？中国政法大学教授王卫国认为，从法律上讲，政府要协商推进，比如与小区业主大会必要协商，还要进行补偿。
　　王卫国表示，划拨土地使用权是无偿取得的，这个使用权政府可随时收回，只要适当补偿即可；对于出让土地使用权，政府强制收回时必须是出于公共利益的需要，收回中还需要论证，并进行补偿。补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本，以及由此给居民带来不便进行的补救措施。
　　2
　　街区化后小区物业将被取消？
　　如果都是单独的楼栋，没有了小区，没有了小区内的道路和绿地，那是否还需要物业？是否还要交物业费？“物业的本质不会变，只是管理服务的方式会有所变化。”北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，物业公司不会消失，业主们仍然需要物业公司提供服务，只是服务形式的变化，如过去是一个小区封闭起来，门口有保安值守，将来物业的保安则可能是在楼门口来值守，而开放后的道路上则由警察来巡逻。
　　至于道路开放后是否会切割小区，造成物业不好管理？楼建波认为这也不是问题，“现在有些小区也是被一条市政路分开了，并没有影响到物业管理。”
　　3
　　围墙打开怎么保障小区安全？
　　推行街区制后，很多人担心，以后小区的物业如何管理？小区的安全隐患是不是会增加？中国人民公安大学治安学院教授王太元认为，这个问题不能一概而论，不是所有小区打开就会影响安全，也不是所有小区打开就对交通有利，要看小区的封闭状态和大交通之间的关系才能确定。
　　王太元指出，小区的治安并不仅仅是靠封闭来解决，封闭也不能解决安全问题，要靠管理和防范等多个方面，如加强巡逻、守护等多种措施加强治安。
　　4
　　学区房划分是否会受街区影响？
　　中国教育科学研究院研究员储朝晖分析说：“未来小区打开后，如果改变街区的管辖，可能会影响到学区房”。储朝晖认为，对于学区房应总体考虑，一方面，一个好学校是长期积累起来的，周围居民也较为稳定，除了新建小区，要改变是一个长期的过程，不会出现剧烈的变化；另一方面，学区房从推动教育均衡来说，属于浮在水面上的“浮标”，显示水位在哪里，但不要把目标盯着浮标，实际问题是教育均衡问题，这个问题解决之后浮标自然会往下降。