房屋租赁中有哪些法律风险？

盼盼

法官们在审判实践中发现，诉讼案件也喜欢“扎堆”，大量的同类案件反复出现……春季来临，房产市场日益活跃，今天小编同大家一起聊一下房屋租赁中的法律风险。

01

Q

租房后能自行装修吗？

A

要看合同中如何约定，

并且有一个关键点要注意。

案例

        房东王某与杨某签订租房合同，租期10年。合同约定，允许杨某对该房屋进行装修、添附、分割出租转租。其后，杨某与另外五人签订房屋租赁合同。后来王某与杨某就房屋使用过程中的装修和转租问题产生纠纷，房东王某起诉至法院：请求判令解除房屋租赁合同，立即腾房，恢复房屋原状，并支付违约金8000元。

        法院认为，既然合同已经约定了同意杨某装修、添附、分割出租转租，杨某的行为就无需再得到房东的同意，因而判决驳回了王某的诉讼请求。

法官点评

      承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院予以支持。

法官提醒

      签订合同时，一定明确出租人是否同意装修，合同到期后装修物的处理。

      同时，需要注意：租房者不得擅自变动房屋结构尤其是主体结构！

02

Q

租房之后可以随意使用吗？

A

房屋用途可约定，

除非违反一种规定。

案例

       威海某公司将网点房租给被告某通讯器材公司，租期6年，年租金100万元，约定被告应专营原告的手机销售业务，服从原告管理，如被告不专营、不服从管理等，原告有权中止与被告合作。在合同履行过程中，被告不再从事手机销售等经营业务，且对房屋进行了转租，而且承租人也不从事原告通讯业务的经营行为。2015年5月2日，原告诉至法院，要求解除与被告所签房屋租赁合同。

       法院认为，协议约定，被告如存在不专营的情况，原告有权单方终止合同，该约定条款可以视为原告享有单方解除权的约定解除条件；同时，专营义务应属房屋租赁合同中被告的主要义务之一，被告的行为构成根本违约，为此，法院判决解除合同。

法官点评

      承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，一般应当按照租赁物的性质使用。如果承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。但是承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

法官提醒

      只要不违背房屋本身性质，租房人可以随意使用租赁房产，除非租房合同中就房屋的用途进行了专门约定，双方不得违反该约定。

      另外，需要注意的是：房屋用途的约定不得违反国家法律的强制性规定。

03

Q

无证房产很便宜，能租吗？

A

当然不行。

案例

        房东陈某与张某签订了一份房屋租赁合同，租期五年。租房后张某对房屋进行了装修。房东陈某诉至法院称，涉诉房屋没有合法的报建手续，请求法院判令租赁合同无效；张某立即搬离。

        法院认为，由于涉诉房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，租赁合同无效。但是陈某明知涉诉房屋属于违法建筑仍将该房屋出租给张某，对合同无效存在过错。张某作为房屋的实际使用人，其对涉诉房屋的相关信息及情况也负有一定的注意及审核义务，因此其对合同的无效亦存在一定的过错。结合双方的过错程度及本案实际情况，判决：张某十日内搬离，房东陈某赔偿张某65%的装修费4.2万元。

法官点评

      出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

法官提醒

      没有许可证的房屋说穿了就是违章建筑，不仅它的存在得不到法律认可，并且其本身的安全性就很成问题。建议大家，千万不要尝试！

法官寄语

      租赁关系是涉及到百姓民生的大问题，随着春季的来临，农民工返城租房、大学生合租、商家租房等各种租赁开始多起来。法官建议，房屋租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。合同内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。出租方和承租方的权利义务分配好，不要违反法律的强制性规定，避免产生后续纠纷。